19 февраля пройдет конкурс на право заключения договора аренды на 15 лет муниципального магазина «Мелодия». Он расположен в центре города, и многие предприниматели считают его «лакомым кусочком». Поэтому торги обещают быть интригующими. Начальная цена продажи права заключения договора аренды всего около 360 тысяч рублей. От конкурса организаторы торгов рассчитывают получить от 1,2 до 2,5 млн рублей. Эти деньги пополнят городской бюджет.
Согласно 131-му федерального закону о местном самоуправлении до января
2009 года в городе не должно остаться муниципального имущества, не
предназначенного для решения вопросов местного значения. Их следует
продать или перепрофилировать. Первые шаги по реализации закона
администрация Белогорска сделала еще в 2005 году. Тогда депутаты
одобрили предложенный ею план приватизации 16 муниципальных объектов.
Сегодня, как рассказал начальник отдела комитета имущественных отношений (КИО) Дмитрий Саржевский, под требование 131-ФЗ попадает весь арендный фонд Белогорска. Это почти 30 тысяч кв.м в муниципальных нежилых зданиях и помещениях.
- По закону это имущество подлежит перепрофилированию либо отчуждению, - объяснил он. - Под отчуждением подразумевается продажа с торгов. Перепрофилирование означает начало использования объекта недвижимости для иных разрешенных законом целей. Например, здание магазина переоборудовать под музей, а склад оптовой торговли приспособить для размещения автотранспорта служб ЖКХ.
Однако речь идет об имуществе, которое находилось в муниципальной собственности на 1 января 2006 года. Что делать с имуществом, которое стало и станет муниципальной собственностью позже, остается открытым. При этом специалисты КИО считают, что требование закона перепрофилировать муниципальную собственность создаст городу проблемы.
- Почти по всей стране примерно 15 процентов муниципального бюджета формируется за счет сдачи в аренду муниципальной собственности, - рассказал Дмитрий Саржевский. - Продав собственность, у муниципалитета таких возможностей не будет.
Между тем, в этом году истекает срок аренды у многих белогорских предпринимателей, и большинство из них не прочь выкупить арендуемые ими помещения.
- Гораздо выгодней вкладывать средства в свою собственность, - говорят они. - Ведь неизвестно, завтра нашим властям стукнет что-нибудь в голову, и они поднимут арендную плату до уровня коммерческой, как это делают сейчас в других городах. Где гарантия, что этого не произойдет? И как тогда быть с деньгами, которые мы потратили на отделку, на выполнение инвестиционных условий?
Однако в КИО предпочитают заключать договоры на аренду зданий, а не продавать их. За 2005 и 2006 года было продано всего 8 объектов недвижимости, а конкурсов на право заключения долгосрочных договоров аренды состоялось 25. Кстати, от продажи помещений в бюджет поступило чуть больше 9 млн рублей, а от конкурсов на право заключения аренды - почти 10. Плюс к этому с арендаторов взимается ежемесячная арендная плата. (За два последних года она составила почти 37 млн рублей. С января этого года самый большой размер арендной платы за 1 кв. м в месяц равен 145 рублям без НДС, коммунальных и прочих услуг. Стоимость аренды в частных магазинах 600-900 рублей за 1 кв.м).
При этом договоры аренды объектов, которые сданы по конкурсу, включают в себя инвестиционные условия. Арендаторы за свой счет обязуются погасить кредиторскую задолженность ликвидируемых предприятий, если она имеется, выполнить капитальный ремонт помещения и благоустроить прилегающую территорию. Таким образом, город «убивает двух зайцев сразу». Бюджет пополняется, улицы хоть как-то, но преображаются.
Но что будет через 15 лет? Ведь муниципальную собственность могут выставить на торги. Естественно, в этом случае гарантии того, что помещение достанется его арендатору, вложившему деньги, нет.
Именно этим озабочены предприниматели. Как сказал один из них, неясно, что вообще будет с арендаторами к 2009 году, когда вдруг окажется, что арендованное ими два или три года назад здание, муниципалитету в соответствие с законом придется продать в срочном порядке. Однако в КИО по этому поводу спокойны. Дмитрий Саржевский объясняет, что Гражданский Кодекс РФ, который действует с 1995 года, еще никто не отменял.
- Согласно ему при продаже арендованного объекта в самой выгодной позиции окажутся сами арендаторы, - подчеркнул он. - Если это здание или помещение купит кто-то другой, то он не сможет им полноценно распоряжаться до конца срока договора. Изменить условия договора он тоже не вправе. Все это относится и к субаренде, когда основной арендатор сдает часть своего помещения другим предпринимателям.
Другими словами, вряд ли кто решится вложить деньги в собственность, чтобы получить к ней доступ только лет через 10-12. К тому же согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. «арендатор, который заключил договор аренды нежилого помещения на основании аукциона, имеет право на его выкуп в собственность».
Впрочем, как известно, на мнение одного суда всегда найдется решение другого...
Ольга Киргинцева