Рекомендации собственникам помещений в многоквартирном
доме по выбору способа формирования фонда капитального ремонта и его реализации
жилкомхоз
Федеральным законом от 25 декабря 2012 года N271-ФЗ о поправках в Жилищный кодекс РФ в состав квартплаты введен еще один обязательный платеж - за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома (МКД). Изменения направлены на создание устойчивых механизмов финансирования капитального ремонта.
В каждом субъекте РФ создается специализированная некоммерческая организация - региональный оператор, которая аккумулирует взносы на капитальный ремонт и обеспечивает проведение капитального ремонта МКД.
В Амурской области 16 октября 2013 года зарегистрирована некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Амурской области», которая является региональным оператором по формированию фонда капитального ремонта.
Постановлением Правительства Амурской области от 23.01.2014 N26 утверждена региональная программа «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Амурской области, в 2014-2043 годах. С названной Программой можно ознакомиться в СПС «Консультант плюс» и СПС «Гарант». Указанная программа была опубликована в СМИ «Амурская правда» от 19.02.2014.
Статьей 2 Закона Амурской области 200-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Амурской области» определен порядок установления минимального размера взноса на капитальный ремонт. Минимальный размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт установлен постановлением Правительства Амурской области от 23.01.2014 N23 и составляет 6,5 рублей в месяц на 1 квадратный метр общей площади помещения, принадлежащего собственнику в многоквартирном доме. При этом собственники могут принять решение об установлении взноса в повышенном размере.
В соответствии с пунктом 4 статьи 170 Жилищного кодекса РФ собственники вправе сформировать фонд капитального ремонта только своего дома.
Для выбора способа формирования фонда капитального ремонта необходимо проведение соответствующего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В повестку общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта, в соответствии с требованиями статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации, должен быть включен следующий вопрос - выбор одного из способов формирования фонда капитального ремонта:
- формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;
- формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Владельцем специального счета может быть:
1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
2) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Собственники помещений вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:
1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
4) владелец специального счета;
5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует требованиям, указанным в настоящем пункте и части 2 статьи 176 настоящего Кодекса, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.
Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации должно быть принято и реализовано собственниками помещений в течение двух месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.
В целях реализации решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания таких собственников, которым оформлено это решение. При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого является ТСЖ, ЖК или иной специализированный кооператив, данные организации в указанный срок должны открыть специальный счет в выбранном собственниками банке.
Специальный счет открывается банком при предъявлении документов, предусмотренных банковскими правилами, в том числе, оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Специальный счет открывается на имя лица, указанного в решении общего собрания (п.1 ст.176 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона Амурской области 200-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Амурской области» региональный оператор в случае формирования фонда капитального ремонта на счетах регионального оператора, в целях обеспечения выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества обязан:
- не менее чем за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт, подготовить и направить собственникам помещений предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта;
- обеспечить подготовку задания на выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов и стандартов;
- привлечь для выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры;
- контролировать качество и сроки оказания работ подрядными организациями.