Люди редко делают перепланировку по закону: слишком много бюрократии, проходить через которую долго и для многих дорого. Чаще всего просто зовут бригаду, все строят и спокойно живут. Но тут есть подвох. В случае если решите продавать квартиру, то придётся перепланировку узаконивать - а это долго. Но главное - изменения могут быть опасными и ненадёжными. Тогда вас оштрафуют и потребуют вернуть всё как было. Прецеденты в Белогорске есть. О том, как всё сделать по закону, корреспонденту газеты «Сегодня» Елене Гладышевой рассказала начальник отдела территориального планирования и градостроительной деятельности горадминистрации Светлана Тярина.

 

- Светлана Николаевна, перепланировка и переустройство в квартире - это разные вещи?

 

- Если ремонт хоть как-то изменит существующий план квартиры - это перепланировка. Например, вы немного сдвинули дверной проём, объединили кухню и комнату, сделали из одной квартиры две - это перепланировка. Если переместили раковину, плиту, ванну и другое оборудование, относящееся к инженерным сетям, которое указано на плане, - это переустройство. То есть, например, если перенесли санузел в другое помещение - это и перепланировка, и переустройство одновременно. Всё это требует внесения изменений в техпаспорт квартиры, а затем в Единый госреестр недвижимости.

 

Если при перепланировке жилого помещения затронуты места общего пользования, к примеру, вы увеличили размер прихожей за счёт общего коридора, то вы должны взять согласие у всех собственников жилых помещений в доме. У всех - это значит, если у квартиры два-три собственника, то у каждого. Независимо от того, в каком подъезде вы проживаете - всех 100%. В противном случае, если кто-то выступит против, могут последовать судебные тяжбы. Решение оформляется протоколом общего собрания в заочной или очной форме.

 

И конечно, сама перепланировка-переустройство, все ваши «хотелки» изменить пространство должны происходить с соблюдением требований законодательства.

 

К слову, что считается перепланировкой квартиры, можно узнать из четвёртой главы Жилищного кодекса РФ. Согласно уточнениям, внесённым в кодекс в 2024 году, это изменение границ и площади недвижимости, появление новых помещений и изменение планировки.

 

- Какие тренды сейчас в перепланировке у белогорцев?

 

- Кто-то оборудует кухню-столовую. Многим от советской эпохи достались максимально неудобные, крошечные кухни. В них едва можно находиться даже вдвоём. Кухня-столовая решает эту проблему: в большом помещении поместится вся семья и даже компания гостей.

 

Что касается лоджии, то её нельзя объединять с помещениями в единую комнату, можно сделать дополнительный выход на неё из другой комнаты или перенести существующий. Также возможно устройство выхода по типу «французского окна».

 

Есть такие, кто увеличивает санузел. Многие хотят поставить большую ванну, отдельную душевую или инсталляцию для унитаза, разместить в санузле стиральную и сушильную машины.

 

- Первый шаг в узаконивании перепланировки или переустройстве - с чего надо начинать?

 

- С получения технических условий в управляющей организации, обслуживающей ваш дом. Пишите заявление и ждёте положительного заключения. Техусловия потребуются на этапе подготовки проекта перепланировки (переустройства). Также для подготовки проекта необходим технический паспорт помещения (квартиры). Если его нет, необходимо получить в БТИ. Если он есть, то с техусловиями и техпаспортом - в специализированную проектную организацию на ваш выбор, которая выполнит проект перепланировки. В проекте будет отражено жилое помещение до перепланировки и после. Важный момент: разрабатывать проект перепланировки имеет право только проектная организация со свидетельством СРО с допуском к проектным работам. Согласующие органы рассматривают только такие проекты.

 

После этого весь пакет документов с заявлением о получении решения о согласовании перепланировки или переустройства необходимо направить через свой кабинет в «Госуслугах». Но можно через МФЦ или администрацию. К заявлению помимо технического паспорта и проекта перепланировки также нужно приложить правоустанавливающие документы, если собственников несколько, то согласие каждого в письменной форме на перепланировку. Если речь идёт о местах общего пользования, то плюс протокол общего собрания. Если помещение принадлежит по договору соцнайма муниципалитету, то потребуется согласие органов местного самоуправления. Его выдаёт комитет жилищных отношений, плюс доверенность от него на проведение работ.

 

- Сколько времени муниципалитет будет рассматривать заявление?

 

- 45 дней. Такой большой он потому, что заявитель вправе некоторые документы не предоставлять. Тогда мы запрашиваем их по межведомственному взаимодействию. Главное, что необходимо нам предоставить - это сам проект перепланировки или переустройства. Правоустанавливающие документы мы можем запросить, как и техпаспорт. Но есть один важный момент. Если мы сделаем запрос и нам ответят, что, к примеру, техпаспорт отсутствует, то уведомляем заявителя об отрицательном ответе, и он должен его сделать в БТИ и предоставить.

 

- В каких случаях может также последовать отказ?

 

- В случае непредоставления необходимых документов. Или предоставления документов в ненадлежащий орган. Такое часто случается. Человек направляет пакет документов через «Госуслуги», но в момент введения данных «кликает» на Белогорский муниципальный округ, а не на администрацию города Белогорска - кнопка располагается на электронной странице ниже. Поэтому необходимо быть внимательными при отправлении. Впрочем, если в заявлении будет точно указан получатель и где находится квартира, то его перенаправят. Но тогда срок будет отсчитываться с того дня, когда мы получим документы.

 

Отказ может быть дан также при несоответствии проекта перепланировки требованиям законодательства.

 

- Такое может быть?

 

- Случается. К примеру, вы решили перенести санузел в помещение, под которым или над которым находится жилая комната. Это, во-первых, нарушает права жильцов соседской квартиры. Во-вторых, и это главное, размещение «мокрых» помещений над «сухими» категорически запрещено. Или, к примеру, вы решили убрать вентиляцию. Эта также недопустимо. Есть правила, согласно которым перепланировка или переустройство невозможны. И это нужно учитывать.

 

- Человек учёл это и переделал проект. Он снова обращается к вам в отдел?

 

- Да, при устранении замечаний заявитель вправе снова обратиться с заявлением. Добавлю, что самовольно выполненные перепланировка или переустройство бывают. Но Гражданский кодекс РФ этот момент регулирует. То есть заявителю - правообладателю помещения - предоставляется право привести всё в соответствие.

 

- Но если не ошибаюсь, самовольная перепланировка чревата ответственностью...

 

- Это так, и амурская жилинспекция может потребовать привести всё в соответствие с первоначальным планом.

 

- А если человек купил квартиру, и выяснилось, что там сделана перепланировка, о которой продавец умолчал?

 

- В этом случае всю ответственность несёт покупатель, как собственник жилого помещения. На него ложится обязанность разрешить все вопросы, связанные с узакониванием перепланировки или переустройства либо с приведением всего в соответствии с техпаспортом и правоустанавливающими документами. Но действующее законодательство даёт возможность урегулировать этот вопрос и привести всё в соответствие.

 

К слову, по действующему законодательству штраф за незаконную перепланировку для физических лиц составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей, для юридических лиц - от 40 до 50 тысяч рублей. Также за незаконное изменение планировки квартиры владелец получает от инспектора предписание, согласно которому он обязан узаконить перепланировку или вернуть планировочное решение квартиры в исходное состояние.

 

- Работы в квартире закончены… Что дальше?

 

- После завершения перепланировки (переустройства) необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана (не путать с техпаспортом!). Он зафиксирует все изменения. Это требование Жилищного кодекса РФ. Связано это с тем, что в кодекс внесены изменения и техплан в электронном виде предоставляется нам. Поэтому дальше вы подаёте уведомление о завершении перепланировки через «Госуслуги» или также посредством МФЦ, администрации. Выполнение работ по переустройству и перепланировке подтверждаются актом приёмочной комиссии, который подготавливается и утверждается постановлением главы муниципалитета в течение 30 дней, что является окончательным подтверждающим документом о завершении перепланировки.

 

- На этом всё?

 

- Всё. Заявителю больше не нужно тратить время, чтобы предоставить в Росреестр документы для внесения изменений в ЕГРН. Сейчас муниципалитет направляет в Росреестр все сведения.

 

- Не подскажете, узаконивание перепланировки или переустройства - это дорогостоящая услуга?

 

- Получение решения о согласовании перепланировки - муниципальная услуга, поэтому она бесплатная. Изготовление техпаспорта, техплана и проекта - это платные услуги, они выполняются в сторонних организациях и сколько стоят, не могу сказать.

 

Но есть один момент. До 1 января внесение изменений было бесплатным. Платить приходилось, если образовывалось иное помещение - из одного два, или наоборот - 2 тысячи рублей за объект. Но были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ, и теперь за государственный кадастровый учёт созданных (образованных) объектов недвижимости без одновременной государственной регистрации прав, за исключением юридически значимых действий, физическим лицам необходимо заплатить госпошлину 2 тысячи рублей, юрлицам - 22 тысячи. Внесение изменённых сведений об объекте недвижимости за государственный кадастровый учёт для физических лиц обойдётся в 1 тысячу рублей, юрлицам - 2 тысячи рублей.

 

- А если квартира ипотечная, в ней можно делать перепланировку?

 

- В ипотечной квартире разрешается делать перепланировку. Но нужно получить согласие банка. Обычно банки не возражают, если в результате не снизится стоимость квартиры.

 

Кстати, для перепланировки в частных домах нет ограничений, и согласовывать её не нужно. Но только при условии, что не изменяются внешние границы дома.

 

- Главный совет, который дадите тем, кто планирует перепланировку или переустройство?

 

- Планируйте это заранее. На весь процесс может уйти до полугода. Но если возникнут вопросы, можно обратиться к нам, в отдел территориального планирования и градостроительной деятельности, мы проконсультируем и подскажем, как быть и что делать. И помните, что согласование перепланировки - это безопасность, а не пустая бюрократия. От самовольных работ могут пострадать не только жители квартиры, но и всего дома.

Елена Гладышева